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　　广州家庭结构正经历深刻变革，2+3+2（夫妻+三孩+两位老人）的三代同堂模式的家庭越来越多。随之而来是，不少人的家变得“不够住”：有些传统户型难以承载多代共居需求，老人房与儿童活动空间冲突，书房常沦为临时卧室；有些社区配套单一，不能满足全家人的生活需求，迫切需要换房。

　　与此同时，在当下房地产市场经过深度调整后，广州楼市也正呈现出“改善型需求主导、确定性价值为王”的置业新特征。越来越多购房者意识到，换房不是简单的面积叠加，而是要实现“区域成熟度、生活便捷度、空间成长性”的多维升级。

　　正如新世界云耀的金牌顾问所言：现在的多孩改善型买家更像“生活设计师”，他们都带着具体的生活场景来看房，如能否步行送孩子上学？老人散步有没有公园？周末聚餐是否有多元商业选择？这些“生活确定性”细节构成了他们的决策坐标系。

　　城市不断扩张，新区现房虽正常交付，但周边配套仍未完善，生活便利性大打折扣。由此购房者对“确定性”的需求不只限于交付保障这一维度，他们认为真正的“确定性”应涵盖生活的每个维度。

　　就如新世界云耀所在的岭南新世界，是广州少有的“生长型”百万方大城，与期房“蓝图式配套”不同，这里历经20余年开发，已聚集10余万高知精英业主，形成了涵盖交通、教育、商业、休闲等全维生活网络。

　　约50万㎡的云门New Park综合体，通过空中连廊与云悦康体文体中心、云里下沉式广场、广州新世界酒店等无缝衔接，构建起“下楼即享”的消费矩阵。这里不仅是盒马鲜生、美亚影城等民生业态的聚集地，更以广州新世界酒店、国际艺术展、设计师买手店等高端配置，让业主无需驱车远行，步行即可体验从日常采买到商务宴请的全场景需求，更可参与星空市集、音乐节等社区活动，让商业与人文浸润日常生活。

　　11所名校环伺形成“3-15岁全龄教育链”，其中，华新学校仅一街之隔的距离，步行即可到达，让孩子每天多睡1小时，家长告别跨区接送焦虑。更具突破性的是社区内打造的“无边界教育场”：云悦文体中心的少儿编程工坊，用游戏化教学激发逻辑思维；城市公园中亲子相约展开自然观察，让课本知识在实践中生根发芽；篮球场上的默契配合，提升孩子领导与运动能力。这种教育即生活的生态，让三代人共同参与成长过程成为现实。（学校招生范围及入学条件以教育部门当年公布为准，开发商不做承诺。）

　　在社区醇熟生活圈之上，更以便捷的交通网络延伸城市生活半径。新世界云耀坐拥嘉禾望岗TOD三地铁枢纽优势，2号线号线站速抵白云机场，开启说走就走的旅行；单线直达珠江新城，无缝衔接商务社交。同时，这里不只是交通枢纽，更是广州设计之都千亿产业带的核心，欧派、阿道夫等企业总部汇聚，持续吸引高知精英入驻，为区域注入强劲发展动能。

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　　新世界云耀的户型设计，本质上是一场针对中国家庭结构变迁的精准响应。其以“家庭生命周期”为设计原点，通过多房系统实现空间与需求的动态匹配。

　　室内3米层高搭配大面宽阳台，采光通透，消除空间压抑感，为孩子营造明亮的成长环境。多一功能房可打造为学霸书房，配置长条桌形成专属学习区，满足2-3名孩子同时作业、阅读的需求，培养自主学习习惯。

　　客厅玩耍的孩童。宽景阳台与客厅连通，形成家庭互动核心区，既可容纳亲子游戏，针对多孩家庭的复杂需求，该户型以LDKB一体化设计重构空间关系：家长在L型厨房备餐时，可随时照看也可举办小型聚会。再多一间房作为钢琴房、茶室或临时客房，充分满足三孩家庭或三代同堂需求。

　　当家庭结构升级至2+3+2模式时，隐私权与共享空间的平衡成为核心课题。该户型奢享双主卧套间，父母与子女、或父母与长者均享有独立卫浴及衣帽间，让两代人不同生活习惯互不干扰；并配置博世厨电三件套、大金中央空调、TOTO智能卫浴等，让不同年龄段家庭成员的需求都得到精细化满足。

　　当前市场环境更赋予改善家庭双重机遇！贷款利率降至历史新低，叠加公积金贷款利率下调0.25个百分点，显著降低购房门槛；再配合项目现推出“初夏焕新购”，东向瞰山新品热势加推，携六重钜惠礼献全城，以限时折扣、万元礼金等，轻松兑现“零时差”醇熟生活。

　　从今年期间的讨论到5月起新规范正式落地实施，无论是各地政府还是房地产企业，都把建设“好房子”当成未来房地产项目的销售“秘笈”，就连一些已经开盘的项目，也紧急按下暂停键，重新规划设计，赶上“好房子”的第一班车。

　　与此同时，“好房子”建设的风潮也吹进了老旧房子的市场。5月20日，国新办举行新闻发布会，介绍《关于持续推进城市更新行动的意见》有关情况，部署推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，同时加强既有建筑改造利用，努力把老房子、旧房子也改造成好房子。

　　但究竟什么才是“好房子”？“好房子”应该怎么建？它不仅影响着购房者的“下单”动力，也左右着未来住房项目的成本和利润。

　　界面新闻通过走访了解到，当前市场“好房子”的标准涵盖层高、电梯、隔音、智能化、绿色化等多个维度，新规范对此有明确标示。但从当下这一过渡时期来看，虽然越来越多的品质优、设计新的住宅项目涌现，但各个项目在“好房子”上下的功夫差异较大。

　　层高是《住宅项目规范》最受关注的一个维度，也是“好房子”的一个显性特点。《住宅项目规范》规定，新建住宅建筑层高不得低于3米，卧室和起居室的净高不得低于2.6米，局部净高不得低于2.2米，且其面积需控制在室内的三分之一以下。而在此之前，按照2012年版的《住宅设计规范》规定，住宅层高宜为2.8米。此次“不低于3米”的规定将整体层高提升了0.2米。

　　界面新闻了解到，今年很多开盘的项目，已经执行了新的层高要求，并随之对室内设计进行了调整。包括增加了中央空调、地暖、更具设计感的吊顶等占据层高的室内设备，而以往因为层高在2.9米左右，地暖等设备并不是标配。

　　此外，新规范还提高了墙体和楼板隔声性能。将卧室、起居室楼板的撞击声隔声性能指标“不应大于75分贝”提升为“不应大于65分贝”。还提高了建筑外窗的隔声性能，较现行标准提升了5分贝。

　　位于酒仙桥的中海·萬吉玖序十分强调这一建设标准。据该项目相关工作人员介绍，中海·萬吉玖序采用某知名品牌的超静音管道以及专业的卡扣件，极大降低管道中水流噪音和回声。另外在管道上还包封了隔音棉，同样能降低水流噪音。

　　门窗也是阻隔室内噪音的关键。中海·萬吉玖序方面介绍，该项目的窗户采用三玻两腔，在三层玻璃中间还填充了氩气。“当噪音来临的时候，我们的外窗静音效果大于35分贝。”上述工作人员说。而入户门的门角填充了膨胀珍珠岩，既可以隔声也可以隔热。此外，无论是外墙还是室内隔墙，都采用了隔音效果更好的材料，不仅隔绝外部噪音，也隔绝房间与房间之间的噪音。

　　从上述介绍内容可以看到，房地产企业对产品细节和“好房子”建设标准的重视程度越来越高，不仅是上述这一高端住宅项目如此，其他住宅项目也在结合自身优势匹配“好房子”的特点，并将其更系统、更详细地传达给购房者。

　　如果说层高、隔音等要求更高的建设标准是住宅产品的显性因素，很容易成为购房者首先关注的点，那么智能化则是“好房子”的隐形因素，在未来更加科技化的社会中，智能化可以带来更深层更完善的居住体验，而这种更深层次的建造变化会带来产业链的重新搭建。

　　同样以中海·萬吉玖序为例，该项目在室内配置了由中海科技研发的看板系统——小海同学，可以记录家中所有设备的使用说明书，即便多年之后，也可以找到维修、使用的相关信息。“它是全屋的智能中枢，既可以兼容房屋交付时所配置的各种设备，也可以兼容未来改装时新配置的设备，而且未来还可以不断升级。”中海·萬吉玖序的工作人员对此表示。

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　　界面新闻走访其他项目时发现，虽然很多项目都提供智能中枢的设备，但其智能化的程度不同，通州一项目的智能中枢无法兼容后续添置的新设备，在监控、掌握全屋设备使用说明等功能上也不太一样。

　　另外，针对老人和小孩，也有不少住宅项目装设了相应的监控系统。其中中海·萬吉玖序配置了毫米波雷达监测系统，如果老人、小孩跌倒或者出现异常体位，该系统就可以及时报警，而且相关信息还会通过APP直接传达给家人。

　　一位近期在看房的购房者表示，家中老人年纪大，这种实时监控能够很好地解决未来可能遇到的意外。但在看到配备了检测系统的住宅项目之前，他们没想到原来室内的设备可以这样便捷。

　　房地产企业也看到这些新设计即将带来可观的购房转化率。上述业内人士表示，诸如检测设备、全屋系统检修、智能门锁、燃气监控等系统，未来将会成为趋势，不同配置的住宅产品，其搭配的智能系统也会有所差异，这就拉开了不同住宅之间的差距，也让新房与二手房之间的差距拉大，在一定程度上减少同质化竞争，拉动二手房买家转向新房市场。

　　除了硬件的调整，社区的软件调整也需要紧跟市场需求，比如社区运营要更加创新，但这一点很容易被行业忽视。

　　在天津万科副总经理胡宸恺看来，以前房地产建造一个住宅项目，其逻辑是开发和建造的逻辑，物业管理也相对粗放，但是现在要转移到运营的逻辑上，要对一个社区进行经营和运营。

　　“以前住宅项目是单核生长，主要看周边配套大体上是否便利，如今要更多地考虑小区门口的乐居商业，比如咖啡馆、花店、便利店、面包店等，甚至是用户不用出地库就可以直接和这些商业有交集，而且这些商店还会不定时组织针对社区居民的活动。”胡宸恺说。

　　从规模扩张、简单复制产品到围绕购房者需求而不断完善、不断提高建设标准，房地产企业正在借助“好房子”政策寻找更适配的商业模式和建造模式。而在这些改变背后，新的产业链也正在形成。谁能最快打通这条产业链，谁才有可能在“好房子”建设中取得优势。

　　但此前在较大的成本压力下，智慧住宅打造的动力略显不足，未来要做智慧住宅，开发商也需要重新搭建供应链。“像华为、海尔等企业的市场灵敏度非常高，在智能化方面已有很强的技术基础，很容易与开发企业形成合力。”刘冰洋相信，如果智慧住宅的产品打造符合政策导向和市场需求，这些智慧化产品的链条会很快走到一起，这将成为房地产行业的机遇，而不是挑战。

　　另一方面，这些“好房子”的推出，也会给后续的住宅项目提供参考模版。上述业内人士表示，虽然当前一些豪宅项目并不是代表整个市场，“好房子”也不代表价格贵，但这些豪宅项目采用的好的设计和设备可以成为其他不同价位住宅项目的标杆。

　　据界面新闻了解，早在去年，中建集团就把建设好房子的模版搬上了行业展会，也获得了不少好评，在这个基础上，中建集团把“好房子”的技术全方位落地，才有了中海·萬吉玖序等33个“好房子”项目（第一批试点）。

　　“好房子”的政策齿轮开始转动，房地产企业和购房者都乐于见到“好房子”带来的市场活力，但建造标准的提高，也将带来成本的增加。

　　业内人士王先生表示，目前很多新房产品，尤其是改善类的基本都满足新规，现在主要是从文件上明确了，“从市场影响来看，更多的可能和建造成本有关，比如2.8米和3米虽然看起来就差0.2米，对楼层高的高层建筑来说，可能会少一层房子，少卖一层，利润还是有一定影响的。”

　　华润置地北京分公司也告诉界面新闻，建设“好房子”，要考虑到建筑成本（如梁柱、楼板、维护结构等）的增加，同时应系统考虑消防等一系列规范适配度满足好房子标准要求，对企业成本管理提出更高要求。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此表示，未来“好房子”建设标准愈发完善，成本大概率还是由房地产开发商自己承担，这对他们来说是一个挑战，政策需要关注到这一点，可以在土地出让、营商环境、金融等方面一定支持，比如通过下调地价让开发商有更多空间开发好的产品，把利好释放给购房者。

　　从当前的情况看，政策能提供多大程度的支持仍是未知数，房地产企业更需要从自身降本增效，形成建设“好房子”的系统化解决方案便是可行的途径。

　　据界面新闻了解，中海的“好房子”核心模型从客户角度出发，形成了十六大科技体系，包括全屋体验系统、主动调节系统、数字智居系统、房屋耐久系统、能源运维系统等，可以系统性解决居民的切身通点。在这个系统里，既有中海自己的living智选体系，同时还中与诸多企业形成了合作关系，包括海尔、 科勒、老板电器(20.030, -0.09, -0.45%)、支付宝等等。

　　“中建集团的优势是其全产业链加上集成化，他们有自己的供应链公司、科技公司、多个设计院，加上工程局可以覆盖装饰装修，已经有了适配‘好房子’的产业链，因此即便建设标准提高了，也未必会带来成本的明显提升。”上述业内人士分析称。

　　一位房地产从业者也表示，在预判客户居住需要的同时，房地产企业要用一个全新的建造体系和供应链去建造新产品，只要把这个过程中的产品采购体系调整好，降本增效就会实现。

　　“我们必然会经历一个时代，就是用更低的成本和更新的技术做出更好的体验，这是房地产行业始终要回答的一个问题。”胡宸恺说。