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　　继云城望云润玺、之江沄璟之后，莲池路TOD——润启未来之城，还是用非实景样板间。

　　如此盛赞之下，那必须得前瞻性的来看看，华润这手表现，到底会是惊喜还是惊吓？

　　诺贝尔奖获得者丹尼尔卡尼曼在《噪声》里提到：最简单的算法模型也优于多数人的主观判断。

　　本次评分选取【云谷悦海棠】、【未科保利天奕】、【华丰星宜嘉映府】、【运新熙岸晓月】四个不同板块，总价接近的选手，与【三墩北润启未来之城】做横向对比

　　项目因为未展示完全，以下评分均为预估，实际项目展示后，我将再来评测一番。

　　1. 项目西面紧邻绕城高速，相距不过约130米，项目配备的窗户是普通的三玻两腔，靠西的楼幢预计会有一定噪音影响。

　　同时高层区域13、11、7、5四幢，整体采光均较差，10幢中低楼层采光不佳。

　　大盘的问题主要是人太多，人均公共资源少，并且邻里纠纷也会更多些，价格受市场情绪的波动性也会更大。

　　4. 项目南面有一块宅地待供应，同时邻近的云谷板块仍有多块宅地待入市，后续有一定程度的背刺风险。

　　结果正牌云谷入市了，同样主城区、有一定学区预期，并且人家才是产业本尊，发展更扎实。

　　当然云谷在绕城外，三墩北好歹还是绕城内。而且云谷不限价的悦海棠，销售表现堪称优秀，大户型也卖上了3.5万+。

　　并且杭宣铁路旧址改造成公园后，板块和南面三墩的物理隔裂感会削弱不少，也不能说没有独有的利好。

　　同样总价范围，云谷、勾庄、运新乃至华丰，四号线沿线一众板块都属于同级竞对。

　　这几个板块各有优劣，客群重合度也不低，对大部分买家来说，几个板块间是有可替换空间的。

　　2. 二手去化周期方面，三墩北板块24年二手去化周期18.2月，25年二手去化周期38.58月。

　　需要注意的是三墩北的紫璋台、天澜、彩虹轩，三盘合计限售房源约2164套，将在今年陆续解禁。

　　4. 地铁方面，地铁上盖的优势就是下楼即可乘坐地铁，幸福程度还是不一样的。

　　5. 学区方面，预计是东北侧的星洲二小（步行约600米），对口是杭州市紫金港中学（云城中学）

　　可说的主要还是隔壁的云谷，云谷板块内规划宅地毕竟不多，而且三墩北属于绕城内的主城区选择。

　　其他像商业、宣杭铁路改造，对三墩北的发展能有多大提升？还得看华润最终的商业落地情况。

　　2. 目前华润的商业表现，像万象城、万象天地、万象汇都属于杭州优秀水平。

　　虽然不清楚项目的商业会定位成什么层级，但想来表现不会太差，日常的生活购物和逛街需求预计都能满足。

　　4. 景观方面，目前周边景观界面一般。杭宣铁路旧址改造成公园，日常散步可以满足。

　　5. 医疗方面，周边有浙江医院(三墩院区)，驾车约15分钟可达。属于三甲医院，有急诊和儿科。

　　6. 整体来说，三墩北当下配套不算优秀，所以后续能不能有好的配套，更多依赖项目自身商业的落地表现。

　　按项目规划来看，项目在抬板之上做了公园级的水系景观，并在项目两个地块之间做了商业街区。

　　具体功能性配置方面目前还不算很清楚，能看到的有室外的篮球场，以及据销售反馈的恒温泳池。

　　周边配套部分接近【云湖之城】10分28位（前28.86%，因依靠项目自带商业，可能存在变数）

　　小区公区配套部分接近【之江沄璟】7分42位（前43.29%，因未做展示，按低预期预估）

　　1. 外立面方面，没理由不是四面铝板，看效果图是类似安琪儿那样的方正外立面。

　　a. 威能的地暖，大金的中央空调，兰舍的双向流新风，方太的烟灶、洗碗机、蒸烤箱、制冰机，博世的冰箱，华为的智能家居。

　　当然，三万价位有这个装标确实算不错了，希望华子不要借着装标由头狠狠加价吧！

　　3. 户型方面，110方四房户型算是极大优势，并且还是南北双阳台，还配了八百库，空间层面也没有明显浪费。

　　牺牲了一定的房间尺寸，但是功能性能很好保留，很适合刚需家庭的户型，点个赞。

　　结合楼层分布8-26层，不同楼幢差异极大，选房时需注意所选楼幢的采光、间距问题。

　　虽然勉强算是洋房，但是楼幢距离高铁、高速也近，小区里的配套也基本都在另一个区块。

　　并且一层三户的125户型据说也是类一梯一户，大概率是通过双向电梯实现的。

　　可能是目前市面上新房一梯一户的最低门槛，如果属实的线. 华润开发华润物业，28年中前交付，物业费未定。

　　参考之江沄璟5.8元，以及类似体量、公区配置的保利天奕4.8元，估计最终在5元/平/月左右。

　　华子的交付水平还算稳定，不过物业口碑差强人意，不知道后期公园式公区能不能有好的维护。

　　25年12月成交价约2.76万/平，属于三墩板块的超级大盘，其中的鹭影轩近30天成交3套

　　项目目前配套依赖华润自身的落地情况，板块发展前景目前看不如云谷，而且项目硬伤明显，

　　再者作为一个大盘，不同楼幢表现差异也较大，理应有合理的楼幢价格倾斜（反复强调，华子你懂的），如前文已经提过的110户型。

　　假如华润执意定价过高，没有给到合理的价格分配，那可选性和质价比就大幅下降了。

　　一切与商品房项目相关的信息以开发商落地为准。规划信息存在调整可能。如果信息有错误欢迎评论指正！

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